2004-2013年,中國房地產市場的“十年調控”。今年政府工作報告中,連續十年屢屢被強調的“房地產調控”悄然淡化,取而代之的是“促進房價合理回歸”。專家認為,十年調控提供的經驗在於,調控要以經濟手段為主為先,行政手段為輔殿後,同時房地產調控要改革先行,包括住房供給制度改革、財政制度改革、稅收制度改革、土地交易制度改革、金融和資本市場制度改革以及住房交易制度改革。
  本報記者張冬萍北京報道
  今年兩會上,有多名代表、委員聚焦房地產這個老話題。林達集團董事長李曉林、湖北省工商聯主席趙曉勇、上海社會科學院研究員張泓銘等多名全國政協委員也紛紛為樓市建言。
  “住房問題上存在四大怪象”
  瀟湘晨報:您對中國十年房地產調控有何評價?
  趙曉勇:近年來,在住房問題上出現了幾個現象,一是需要住房者買不起住房與不需要住房者熱烈炒房的逆反現象;二是保障性住房不足與已購商品房閑置並存現象,三是“房奴”背負還債重壓與“房叔房姐”輕鬆賺錢的不均現象;四是“政府堅持搞好房地產市場調控不動搖、遏制了房價過快上漲勢頭”與“百姓仍稱房價越調越高”的不認同現象;五是住房建設成本不斷上升、政府保障房建設能力不足的兩難現象。一言以蔽之,就是沒有形成完善的國民基本住房保障制度,沒有實現政府和民眾共同認可的房地產市場調控目標。
  張泓銘:對於這十年的調控,公眾中存在有批評聲音,認為調控並沒有達到理想效果,甚至是“空調”,我不完全贊同這樣主張。事實上,假如沒有調控,房價一定漲得很瘋狂,所以我們要慶幸,十年調控讓房地產市場大體處於弱勢平衡的狀態,沒有完全平衡,絕對平衡;雖然市場供不應求,房價漲得很快,泡沫不斷地擴大,但是總體可控,沒有達到不可想象的地步。
  “‘一帖藥’怎能醫百病”
  瀟湘晨報:老百姓普遍對房地產調控的結果不滿意,根源在哪裡?
  張泓銘:“十年調控”被人詬病的一個常見問題是所謂的“一刀切”。住房市場要不要調控、何時調控、如何調控、如何轉換等問題,一切聽從中央政府發令,齊步走,稅收、信貸利率、費率等經濟手段全部由中央政府大權獨攬,地方並沒有多少自主權。事實上,房地產市場是一個區域性為主、擴散性為輔的市場,各地市場千差萬別,全國“一帖藥”怎麼能醫治各地的百病呢?
  “管好一頭,放開一片”
  瀟湘晨報:應如何吸取“十年調控”經驗教訓?
  張泓銘:首先從需求端出發,將需求分成住房自住需求、住房他住需求、住房無住需求三類區別對待;其次,從供應端出發,針對普通型中小套型住房、改善型中大套型住房、豪華型大套型住房區別地適度擴大供給;再次,調控要以經濟手段為主為先,行政手段為輔殿後;最後,地產調控要改革先行,包括住房供給制度改革、財政制度改革、稅收制度改革、土地交易制度改革、金融和資本市場制度改革以及住房交易制度改革。
  趙曉勇:管好一頭,放開一片。“管好一頭”就是全面建成小康社會呼喚國民基本住房保障,以配租、配售、提供租賃補貼等方式為住房困難者提供基本住房保障,併為保障房建設提供資源配置保障;“放開一片”就是放開限售、限貸、限價監管,讓商品房投資、開發、經營行為按照“市場在資源配置中起決定性作用”規律運行,按照市場規則、市場價格、市場競爭調節,實行獨立的房地產價格評估指導制度,讓放大了的房地產商品功能、保值增值功能按照價值規律回歸正常狀態。
  “調控地價的政策還是太少了”
  瀟湘晨報:李克強總理的政府工作報告中提出,要“促進房價合理回歸”,各位委員對此有何建議?
  李曉林:政府調控房地產市場時,既要調控房價也要調控地價,我們出台的調控地價的政策還是太少了。老百姓希望房價下降,但不斷上升的地價推高了房價,而高地價最終轉嫁到了老百姓身上。據我瞭解,目前地價加上稅費,最高已經接近房地產開發總成本的70%。
  趙曉勇:從短期來看,必須增加供給,鼓勵以農村個人合作、城鎮單位合作、企業和員工利益共同體方式建設保障性住房,緩解中低收入人群特別是職工人群的住房困難和政府保障壓力;從長期來看,要靠稅收調節,通過征收房產交易稅、不使用房產稅和租金收入調節稅,建立穩定的抑制投機購房的長效機制。
  (原標題:“房地產調控要改革先行”)
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